2025年楼市上半场收官，房企交出的成绩单可谓几家欢喜几家愁。一边是销售额持续缩水，千亿房企数量减少；另一边却是核心城市土拍市场热度飙升，头部房企疯狂补仓。楼市这波“冰与火”的剧情，究竟藏着哪些玄机？
业绩承压：千亿房企仅剩4家，头部房企也靠“拼团”续命
中指院数据显示，2025年1-6月，TOP100房企销售总额18364.1亿元，同比下降11.8%，降幅比前5个月扩大1个百分点。更扎心的是，千亿房企阵营从去年同期的6家缩水到4家，保利、绿城、中海、华润成为仅存的“千亿玩家”。
不过细看榜单会发现，头部房企如今流行“联合开发”模式。比如销售额第一的保利，全口径销售额1452亿元，但权益销售额只有689.7亿元；绿城更夸张，1221亿的全口径销售额中，权益销售额仅300亿左右，相当于超70%的项目都是“拼团”开发。
有意思的是，当头部房企在千亿门槛挣扎时，500-1000亿阵营却逆势扩容。建发、滨江等7家房企跻身这一梯队，较去年同期增加3家。而曾经的“老大哥”碧桂园、金地等，则陷入业绩“渡劫”模式。
结构分化：一线城市撑起40%销售额，改善房成逆袭密码
尽管1-6月整体业绩低迷，但6月楼市回暖明显。克而瑞数据显示，TOP100房企6月单月销售操盘金额3389.6亿元，环比增长14.7%，近六成百强房企单月业绩环比上涨，中海、华润等28家房企环比增幅超30%。
业绩突围的关键，藏在核心城市的“好房子”里。上半年，一线城市销售额贡献率同比猛增9个百分点，达到40%；上海、北京、广州成为销售额前三甲城市，贡献率分别为16.9%、10.6%和9%。
从产品来看，90-140平米的改善型住房以45.7%的占比成为市场主力，140平米以上的改善及高端产品占比也在稳步提升。中指院指出，房企正聚焦核心一二线城市，采取“以销定投”策略，重点布局“主流城市、主流地段”。
土拍火热：头部房企狂砸5000亿抢地，闽系房企成“加价王”
在“好城市+好房子”的逻辑下，房企纷纷重返土拍战场。中指院数据显示，上半年TOP100企业拿地总额5065.5亿元，同比激增33.3%，超65%的土地出让金集中在TOP20城市。
上海土拍堪称“抢地教科书”。6月下旬的第五次土拍，6宗地块吸引14家房企厮杀，最终成交总价212.6亿元，溢价率超10%，5宗地块产生溢价。
保利、绿城、金茂成为上半年拿地金额前三甲，其中保利以899亿元新增货值登顶。
值得注意的是，闽系房企在土拍市场异常活跃。拿地TOP20中，建发、联发、象屿、国贸4家闽系房企上榜，堪称“加价王”。
而在广州土拍市场，民企身影也逐渐增多，敏捷地产一次拿下番禺4宗地块，占上半年广州出让宅地的近四分之一。
下半年预判：弱复苏行情延续，这些地块将成抢地焦点
对于下半年楼市，机构普遍认为将延续弱复苏走势。克而瑞预计，7月新房成交绝对量或继续低位波动，但同比降幅有望收窄。中指院则指出，城市分化将进一步加剧，“好城市+好房子”仍具结构性机会。
广州下半年的土拍市场尤其值得关注。珠江新城东扩核心地块——马场首开区预计三季度挂牌，琶洲南商业改宅地、天河华景生物药厂地块也有望下半年出让，这些核心地块很可能成为房企争夺的新焦点。
业内专家也提醒，房企需在热点城市核心地块的争夺中保持理性，避免因获取高价地给后续开发带来挑战。在楼市深度调整期，如何在“抢地”与“盈利”之间找到平衡，将是房企下半年的关键考题。
南方+记者 周中雨 柴亚娟
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